中房经联秘书长王爱静:存量房时代 中国房产经纪的生态体系和连接价值

2016-10-12 16:59 来源:猎房网  我有话说
2016-10-12 16:59:11来源:猎房网作者:责任编辑:李超

  像建筑本身一样,房地产市场的结构理性才是市场动力的真正本源。某种意义上,每一次市场的起伏波动既是对当时市场结构的否定,又是对其结构理性的方向修正。根本而言,房地产市场发展到现在,它的每一次起伏波动都是对供需关系的一次确认。因为供需关系的解决确已拓展到了一切生活事实当中,衣食住行,无一不是遵从这一思路。

  在过去,解决中国房地产市场供需关系的是两端的开发商和购房者,开发商负责生产,购房者完成消化,看上去,这是极为美好的经典商业循环。然而,这种经典循环是中国城市化初始阶段和发展阶段的量度,它以成交升降为唯一标准,适用于房地产市场化成熟之前的阶段。一旦房地产市场趋于成熟,以往阶段性的、大涨大落式的交易升降就会减弱,波动幅度也变得越来越低,成长循环便派上用场。

  作为经济循环中对长期趋势线升降的反映,成长循环是相对稳定的市场的显著特征。对从黄金时代转向白银时代的中国房地产市场而言,不论开发商还是购房者,它们各自面对的成本改变固然是一方面,但根本性的改变逐渐发生在交易环节,因为存量房时代已经到来。

  在这一阶段,供需关系的解决者就不再是两端的开发商和购房者了,而变成了连结两者的房产经纪。

  与1998年的住房体制改革基本同步,中国房地产经纪也萌芽于此。开始的时候,与其他经济主体相似,房产经纪所维系的是从社区周围出发的情感性共同体关系,后来逐渐向以自由市场交换为方向的结合体关系发展,简而言之,房产经纪完成的是买卖双方相互对立却互补的利益妥协。近二十年,房产经纪不仅在规模上随着中国房地产市场的扩大而增长,慢慢地,房产经纪也开始进入到了规模化、系统化、明细化、专门化的职业化之路。

  对房产经纪而言,其行业属性决定了它既参与经济流动,又参与社会形态组合,它的群体构成和生存状态因此变得颇具研究价值。某种意义上,把房产经纪放置于中国的社会结构背景里,他们目睹了甚至可以说参与了社会分层,他们是供需关系的连接者,他们在中国房地产市场中的作用十分明显却又不易察觉。

  中国房地产经纪人第一份画像

  在中国房地产经纪同业联盟(中房经联CAREA)秘书长王爱静看来,房产经纪这个行业在发展过程中单体或者单个机构相对比较薄弱。“面对行业发展的共性问题,很多时候没有办法去诉求。”于是,2014年6月份,国内数十家房地产经纪主要品牌以及各城市代表企业联合倡议,2014年8月正式成立了以市场发展为导向、以交易生态为社群的中国房地产经纪同业联盟。

  就一个行业而言,其生态营造绝非一日之功,而是一个漫长的成长过程,王爱静也清楚这一点,她说,“中房经联可能一下子没办法做很多大事,但是我们都来自市场,市场中最鲜活的关注点就是我们选取的内容,根据行业需要,我们着眼于未来在做一些基础性工作。”

  《中国房地产经纪人调查报告》就是着眼于未来的基础工作。2016年7月,在中国房地产经纪同业联盟策划、组织、统筹下,在我爱我家和海外有家的支持赞助下,通过问卷调查的方式,对中国房地产经纪人的人口特征、业务特点、业务活动、收入支出情况以及经纪人所属房产经纪公司的情况进行调研。2016年9月,《中国房地产经纪人调查报告》对外发布,通过10047份问卷采样,中国房地产经纪人的第一份素描画像正式绘制而成。

  透过中国房地产经纪人的第一份画像,可以发现:作为一份职业,房产经纪仍然是一个年轻化、劳动密集型、粘合度低、流动性强的职业——“中国的房地产经纪人以接受过高中或大学专科教育的25岁左右的单身男青年为主,他们中大部分人刚踏入社会不久,第一份工作就选择了房地产经纪行业,平均每周工作70小时,年收入5万元左右,每月花费530多元购买第三方信息网站推广房源,全年业务支出需6000元左右,大部分经纪人没有自己的住房。中国的房地产经纪人普遍使用智能手机与客户联系,外出作业的交通工具以电动自行车为主,经纪人与公司之间以雇佣关系为主,在所在经纪公司的工作年限大都一年左右。”

  房产经纪还是一个朝阳行业

  从1998年入行,王爱静已经在房地产经纪行业从业18年,她一再表示房产经纪还是一个朝阳行业,这是相较于国外几百年历史的房产经纪行业而言,中国的房产经纪的成长之路才刚刚开始。“这是一个比较复杂的、需要不断摸索和发展的行业”,王爱静说,有一次她去澳洲,“在高速路的加油站看到一些房产经纪机构的广告,都是上百年历史,而我们最早的一批经纪机构,像比较资深的我爱我家也不过16年。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖与王爱静的观点接近,“今年(2016年)是我爱我家第16年,如果从伟业我爱我家集团1994年开始新房代理业务计算的话,到现在22年,相比发达国家的成熟企业历史确实很短。”

  朝阳行业意味着它未来不可估量的成长空间,也意味着它需要面对诸多来自外部环境和自身带有的成长障碍。由于房产经纪的居间性,它不占用房产,因此也就没有足够的话语权;同时,它的目的又是为了成交,于是,它的有偿性与居间性一起谋生了房产经纪可能出现的基础性的不规范现象,这是无法避开的问题。

  按照王爱静的说法,房产经纪的特殊性在于,它的产品和服务同时产生,因此没办法标准化,于是,房产经纪行业初期的生态结构就变成了丛林法则,服务体系的骨架并不完整,血肉也没有长成,行走的路上隐含着不稳定的成长风险。

  而附生在这一行业内的房产经纪人们(《中国房地产经纪人调查报告》显示,截止2015年底,中国大陆规模化房地产经纪机构逾千家,行业从业人员近200万人),他们的群体画像也因此而失真,甚至有被“妖魔化”的危险。“大家可能看到那些夏天穿着西装、长袖衬衫打着领带的房产经纪人,看着很辛苦,但是他们什么状态并不知道”,王爱静希望,通过《中国房地产经纪人调查报告》,让包括政府、媒体、消费者在内的更多人了解房产经纪这一群体,“但是我们首先得了解自己,我们是什么样的群体,我们在做什么样的事情,这也是我们做这份报告的初衷。”

  不止于此,王爱静更希望从这份报告出发,通过中国房地产经纪同业联盟的平台协作,完成房产经纪行业的生态转型。

  二手房为主导的存量房是未来的市场态势

  《中国房地产经纪人调查报告》参照的是美国房地产经纪人协会(NAR)每年都做的美国房地产经纪人调查报告的结构体系,“同时也结合了中国的现状”,王爱静说,NAR的报告数据来源有几千份问卷,做了很多年,这种持续产生的反馈不只是样本分析,透过积累的数据可以回顾历史继而看到整个行业的发展脉络,这是促成中房经联谋划中国房地产经纪人调查报告的动力。

  伟业我爱我家集团是中房经联制作这份报告的赞助机构,作为伟业我爱我家集团副总裁的胡景晖也是中房经联第一届轮值主席,据他介绍,操作《中国房地产经纪人调查报告》确实受到了NRA的影响,由于近几年我爱我家在不断开拓海外业务,所以近两年与美国房地产经纪人协会的来往也越来越频繁,在去美国交流的过程中,胡景晖发现,在美国,基本上不会有开发商出现,大部分都是经纪机构以及相关的金融、资产管理等后开发时代的产业代表。

  根本上,房产经纪机构进入市场舞台与房地产的产品形态结构有关。时下,随着中国经济和城市化的发展,城市内部功能已经开始发生变化,房地产市场也逐渐进入到二手房趋势上升的存量房时代。王爱静也看到了这一改变,她确信以二手房为主导是未来的市场态势,“现在已经有20多个城市存量房的交易大于新房的比例”,不过王爱静也清楚二手房无法标准化是一个难题,这也是中房经联在探讨并研究解决的课题。“中房经联的宗旨就是促进和规范行业发展,我们每年都会制定纲领性工作方向,今年的重点在行业共性的问题,中国房地产经纪人调查报告是第一步,还会有年度大会以及针对法律、税费等不同课题的专项梳理。”

  在房地产交易环节,行业术语缺乏统一标准,王爱静认为这些基础性研究不论对经纪机构、经纪人、消费者而言都是必要的,“比如在描述房源的时候,目前就存在数以百计的关键词,不同经纪机构、经纪人的表达千差万别”,王爱静希望通过中国房地产经纪同业联盟的实践去慢慢改变这种复杂的没有甄别性的原始失范。

  房产经纪机构等后开发时代的产业代表将是市场主力

  其实,这就是中国房产经纪职业化之路。直到现在,中国房地产交易仍以低频交易为主,在国外,一个人一生中平均七年发生一次房产买卖交易,国内的交易周期要更长一些,还没有达到这一频度,以至于国内房产经纪是非连续性的,具体到交易环节,房产经纪的非连续性相应地影响到它的服务深度,继而延缓了它的成长。

  探其根本,低频交易的现状与中国城市化程度有关,或者说与中国房地产市场的发展阶段相关。受人口红利之惠,以新房为主导的房地产市场从1998年房改持续至今,这一阶段,商品房标准化,供给关系的解决方案在房产交易的过程中相对单一,开发商和购房者两者就可以高效地产生连结,因此,房产经纪这一时期的边缘化特征十分明显。

  长期边缘化势必影响着中国房产经纪的职业化道路,它们的角色无法脱离市场的限制,目的理性式的发展又进一步加剧了行业内部的非良性竞争,于是,在生存压力面前,中国房产经纪一直缺乏系统化的建设,走向顾问型和职业化的过程就变得任重而道远。

  尽管全国范围内新房仍占有较大比例,可是,目前正是完善中国房产经纪行业共性、完成体系建设的好时机,市场结构的改变让房产经纪行业有了向专精的、明细化的方向优化发展的可能。

  早在2009年,北京二手住宅交易量(成交26.7万套)就超过了一手住宅交易量(成交15.4万套),“这几年北京二手房成交量是新房的2倍以上,随着北上广深等一线城市进入存量房时代,二三线城市慢慢也会走向这个历史进程”,市场数据分析以外,胡景晖还从住建部对行业管理的态度上看出了明显转向,他的判断是,未来中国房地产市场的主力不再是开发商,开发商会慢慢退出历史舞台,最终房产经纪机构等后开发时代的产业代表将是市场主力。这意味着,房产经纪在整个房地产市场里的角色将不再边缘,需要它承担的市场份额越来越大。

[责任编辑:李超]

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